Bailleurs et gestionnaires de patrimoine
Cartographie énergétique d'un parc locatif lot par lot, priorisation des interventions face au calendrier d'interdiction de location, et pilotage centralisé de tous les diagnostics.
Cadre réglementaire
- Qui est concerné
- Tout logement mis en location, quel que soit le nombre de lots détenus : la contrainte porte sur le lot, pas sur le bailleur.
- Ce qui est en jeu
- L'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, déclenchée par la classe au DPE.
- Calendrier locatif
- Classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F à compter du 1er janvier 2028, classe E à compter du 1er janvier 2034.
- Audit à la vente
- Obligatoire pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, et pour la classe E depuis le 1er janvier 2025.
- Unité de mesure
- Le DPE. C'est la classe de chaque lot qui déclenche ou non l'obligation, et donc la connaissance du parc qui conditionne tout le reste.
À noterUn parc ne se met pas en conformité dans l'ordre où les baux arrivent à échéance. C'est la répartition des classes sur l'ensemble du parc qui détermine l'ordre utile des interventions.
Un parc n'est pas une somme de lots
Traiter un parc locatif comme une collection de logements indépendants conduit à une gestion au fil de l'eau : on diagnostique quand un bail se libère, on arbitre quand un locataire se plaint, on découvre les classes G au moment où il devient impossible de relouer. À l'échelle de quelques lots, c'est tenable. À l'échelle de plusieurs centaines, c'est une perte de contrôle progressive.
La difficulté n'est pas technique : un DPE reste un DPE. Elle est de connaissance. Un bailleur qui ne sait pas combien de lots il détient en classe F ne peut ni dimensionner son effort d'investissement, ni décider ce qu'il vaut mieux rénover, vendre ou conserver en l'état.
Notre travail commence là : établir une vue homogène du parc, lot par lot, puis la transformer en ordre de priorité. Ce n'est pas produire des diagnostics, c'est produire une décision documentée.
Le calendrier qui commande les arbitrages
Les échéances ne se rattrapent pas : un lot qui n'est pas sorti de sa classe à la date d'interdiction sort du marché locatif. La largeur de chaque phase correspond à la durée du régime concerné.
Depuis 2025
Classe G
Mise en location interdite. Les lots concernés sont déjà hors du marché locatif s'ils n'ont pas été traités.
À partir de 2028
Classe F
Mise en location interdite à son tour. C'est la fenêtre de travaux la plus large, et celle qui se referme le plus discrètement.
À partir de 2034
Classe E
Mise en location interdite. Les lots classés E représentent souvent la part la plus lourde d'un parc ancien.
La dernière phase est ouverte : elle n'a pas de terme fixé.
Ce que le pilotage centralisé change
Une campagne de diagnostics menée résidence par résidence, par des intervenants différents et selon des conventions de saisie variables, produit des résultats que l'on ne peut pas comparer entre eux. Deux immeubles semblables se retrouvent classés différemment pour des raisons de méthode, et l'arbitrage se fait alors sur du bruit.
Nous fixons les conventions avant la première visite, contrôlons la production par échantillonnage en cours de campagne, et restituons un état consolidé qui se lit à l'échelle du parc autant qu'à celle du lot. Le même référentiel sert ensuite aux audits, aux plans de travaux et au suivi dans le temps, sans nouvelle visite.
L'intérêt se mesure au moment de l'arbitrage : savoir que quarante lots d'une même typologie basculent en classe F avec les mêmes travaux permet de négocier un marché groupé, là où quarante décisions isolées auraient produit quarante devis.
- Une vue consolidée du parc : répartition des classes, lots prioritaires, échéances par ensemble immobilier.
- Des diagnostics homogènes, donc comparables d'une résidence à l'autre.
- Une base de données réutilisable par vos outils de gestion, lot par lot.
- L'identification des typologies répétitives, pour grouper les travaux plutôt que de les traiter à l'unité.
- Un interlocuteur unique pour l'ensemble des diagnostics du parc.
À lire aussiDPE de masseAudit énergétique de copropriété
Ce que vous recevez
Tableau
Base de données du parc
Une ligne par lot : classe énergie et climat, surface, système de chauffage, année de construction. Importable dans vos outils de gestion.
Rapport
Cartographie des échéances
Les lots concernés par chaque échéance d'interdiction locative, par ensemble immobilier, avec le volume et les délais associés.
Rapport
Plan de priorisation
L'ordre d'intervention proposé, arbitré entre l'urgence réglementaire, l'effet sur la classe et le nombre de lots comparables.
PDF
Diagnostics individuels
Les rapports réglementaires lot par lot, nommés selon votre nomenclature de patrimoine pour être versés directement à vos dossiers.
Questions fréquentes
Faut-il diagnostiquer tout le parc d'un coup ?
Non, mais il faut le cartographier d'un coup. Connaître la répartition des classes suppose de couvrir l'ensemble ; l'ordre des visites, lui, peut s'étaler. Nous commençons généralement par les ensembles dont les baux arrivent à échéance et par les typologies les plus représentées, celles dont le résultat en dit le plus sur le reste du parc.
Comment gérez-vous les logements occupés ?
Par des tournées planifiées avec les locataires, des passages de rattrapage groupés et un suivi des lots non visités qui vous est remonté au fil de l'eau. C'est le premier poste de dérive d'une campagne : un parc couvert à 92 pour cent avec une liste claire des manquants vaut mieux qu'une campagne annoncée complète et jamais soldée.
Vaut-il mieux rénover ou vendre les lots les plus énergivores ?
C'est un arbitrage patrimonial qui vous appartient, mais il se prend sur des chiffres. Nous fournissons les deux termes de l'équation : le coût des travaux nécessaires pour sortir un lot de sa classe, et la contrainte réglementaire qui pèse sur lui en cas de vente, l'audit énergétique étant obligatoire à partir de la classe E.
Nos lots sont dispersés dans des copropriétés que nous ne contrôlons pas.
C'est le cas le plus fréquent, et il change la nature du travail. Une partie des leviers relève des parties communes, donc de l'assemblée générale, où vous ne pesez qu'à hauteur de vos tantièmes. Nous distinguons dans le rapport ce qui dépend de vous seul de ce qui suppose un vote collectif, faute de quoi le plan de priorisation promet des gains que vous ne pouvez pas déclencher.
Les données produites sont-elles réutilisables ?
C'est l'objet du référentiel commun. La base de données est livrée dans un format importable et les hypothèses de saisie sont documentées, ce qui permet aux audits et aux plans de travaux ultérieurs de les reprendre sans nouvelle visite. Une campagne menée sans conventions homogènes oblige à recommencer ce travail au premier audit.
Un parc à cartographier avant le prochain arbitrage budgétaire ? Donnez-nous le volume de lots et l'échéance.
Comment nous intervenons
Le calendrier est construit à rebours de votre échéance, en tenant compte des périodes où les logements sont accessibles.
Cadrage du parc
Inventaire des lots, des typologies et des systèmes de chauffage, identification des ensembles homogènes et des cas particuliers à traiter à part.
État des lieux énergétique
Campagne de DPE sur les lots concernés, menée sous un référentiel de saisie commun pour que les résultats restent comparables d'un bout à l'autre.
Consolidation et priorisation
Répartition des classes à l'échelle du parc, identification des lots à traiter en premier au regard des échéances et du nombre de lots comparables.
Chiffrage des scénarios
Audits énergétiques sur les typologies représentatives, avec gains attendus en classe et estimation des coûts, extrapolables aux lots similaires.
Suivi dans le temps
Actualisation de l'état du parc au fil des travaux réalisés et des acquisitions, pour que la vue consolidée reste juste au lieu de vieillir.